(Un achat immobilier est principalement une affaire de coup de cœur).

Vous avez pris la décision de vous séparer de votre maison et vous voulez vous informer des modalités à effectuer pour la mettre en vente, et ce dans les règles de l’art immobilier ? Vous êtes au bon endroit ! A vos stylos, débouchonnez, écrivez ! (Vous pouvez aussi copier-coller pour les plus expérimentés)

1. Les documents requis.

La première étape consiste à se procurer un classeur dans lequel vous y mettrez le curriculum vitae de votre bien :

• Les dernières factures (travaux, entretien)
• Les taxes (foncier, habitation, impôt)
• Les charges (électricité, chauffage, eau, gaz)
• Les plans
• Les permis qui ont été demandés (permis de construire, d’aménager, d’agrandir)

Faites bien attention à fournir tous les diagnostics obligatoires. Vous les transmettrez lors de la rédaction du compromis de vente comme la loi l’impose. Si vous ne le faites pas, le délai de rétractation ne pourra être purgé et cela peut vous coûter chère. Louper une vente peut vous empêcher de saisir une offre ailleurs et vous évites d’attendre le prochain client qui eux sont toujours pressé ou encore de payer les taxes mensuels si vous avez déjà acheté une autre maison.

Pour pouvoir purger le délai de rétractation il faut déposer l’intégralité des diagnostiques :

• Le diagnostic de performance énergétique (valable 10 ans)
• Le diagnostic assainissement (valable 3 ans)
• Les diagnostic amiante, plomb etc EXHAUSTIF

Nous vous conseillons de les produire en amont pour être bien en règle le jour J.

• Les travaux

N’oubliez pas, en matière immobilière le dicton suivant s’applique : « ce que femme veut, Dieu le veut » : la maison doit être finie, si possible dans les moindres détails, au risque que Madame pose son veto ou du moins extrapole les défauts et puissent soupçonner des malfaçons qui ne sont pas rationnel (traces sur les murs, mal entretenu). Toute entorse à cette règle vous coûtera 10 -20-30 fois le prix des travaux de finition que vous auriez dû faire. Ça va être l’objet de la négociation car le coup de cœur est un phénomène irrationnel qui peut vite être freiné par des petits points. Ne passez donc pas cette étape

Pour vous motiver demandez-vous combien de temps il vous faut pour mettre de côté (net d’impôt) la somme précédemment évoquée.

• Les estimations 

Votre objectif est d’estimer la valeur de votre bien, premièrement suivez votre intuition.

Parce que nous ne n’avons pas la science infuse, recevez tout de même quelques agences pour faire connaissance et identifier leurs politiques commerciales, vous verrez alors que vous vous entendrez mieux avec certaines qu’avec d’autres.

Sélectionnez celles qui vous ont le plus inspiré (quatre environ) pour procéder à l’estimation de votre bien et ajoutez-y celle d’un notaire. Ainsi cela vous donnera un panel pour vous donner une idée de sa valeur.

Ce qui prime c’est la valeur que vous donne votre intuition. Si l’on devait noter les valeurs sur 10, la vôtre vaut 9, celle des agents immobiliers vaut 5, celle du notaire vaut 6 et la valeur déterminée par le marché vaut 10.

Attention toutefois à ne pas confondre votre estimation du bien à la valeur de votre projet futur. Le prix que vous fixez ne doit pas être déterminé par vos besoins. Les prix trop haut ne vont que vous faire tomber plus bas que prévu. Les acquéreurs surveillent les annonces et connaissent les biens invendus et viennent 1 an plus tard vous proposer un prix casser car vous n’arrivez pas à vendre. Vous êtes déjà découragez et vous allez potentiellement accepté. C’est à ce moment que vous perdez de l’argent.

• Comparaison n’est pas raison … mais quand même

C’est naturel, la comparaison est l’une des premières choses que l’on fait.

Prenez vos estimations précédentes, faites la moyenne et comparez aux maisons similaires, cela vous donnera un ordre idée du prix du marché mais sans doute peu précise. Cette étape permet de vous aiguiller si vous ne savez pas où vous mettez les pieds ou si vous voulez tout simplement vous rassurer.

La géolocalisation : Vous pouvez retrouver le prix du m² de votre commune sur internet mais, cela n’indique rien du tout en réalité. La ville, le quartier, l’emplacement dans la rue, l’entourage, joue sur la valeur du bien, Il y a des quartiers plus chers que d’autre parce qu’ils sont plus recherchés, il y a des nuisances rédhibitoires qui font descendre le prix, le prix d’une maison sur une nationale, ne vaut pas l’exacte propriété au calme et diffère selon le quartier et la position même dans le quartier. Une ruine ne va pas se vendre au prix du marché, mais au prix du marché des ruines, une villa avec piscine et terrain de tennis idem, toute fois la géolocalisation reste importante si vous avez à proximité des commerces, une gare, une autoroute, ou encore des places de parking si c’est en ville. Les lieux d’influence varie également sur le prix, Vernon est plus chère que Rouen et pourtant il n’y a que 30 000 habitants contre 150 000 sur la métropole. Cette influence à 2 flux opposés, le flux tendu où la demande est très forte et nécessite peu de publicité car il y a 100 acheteurs pour 1 bien (par exemple paris) et le flux inverse où l’offre est plus importante que la demande c’est-à-dire que grossièrement il y a 100 maisons pour 1 acheteur. Pour cela c’est simple, vous prenez les caractéristiques de votre maison, et vous recherchez la même dans votre commune. Ensuite vous cherchez la même en région parisienne, et la même à Amiens.  Si vous trouvez 10 annonces vous êtes en flux tendu et vous devez vous rapprochez d’un agent avec lequel vous faites le plus confiance. Si ce n’est pas le cas et que vous êtes dans le flux inverse il faut diffuser l’annonce dans au moins 4 agences car la concurrence est rude et qu’il faut mettre toute ses chances de son côté pour le vendre au prix du marché. Pour les cas de Vernon il faudra se tourner vers 4 agences et 6 pour Rouen.

Le bien lui-même : votre maison à ses particularités et les équipements qu’elle possède joue également dans sa valeur. Les maisons se vendent à des gens qui se ressemble, entretenez bien la demeure avant chaque visite, s’il y a des problèmes dites-le et faites un devis pour que les clients se projettent, soyez transparent ; la qualité de construction de la maison, le niveau d’isolation, l’ancienneté des équipements, tout ce qui doit être réglé pour que rien ne viennent embrouiller nos futurs acquéreurs. Donner pour recevoir plus, sera votre devise. Alors donnez, donnez, donnez !

Faites publier et publiez :

Vous êtes enfin prêt à mettre en vente votre maison, il faut maintenant la publier profitez des agences, de leur porte feuille, de leurs conseils. Déterminez le prix fixe que vous aller donner à toutes les agences ; c’est-à-dire que le prix peu importe leurs commissions sera identique sur la toile et en vitrine. C’est primordiale !

Publiez vous-même si vous vous en sentez capable et publiez la sur une plateforme comme leboncoin à savoir qu’il faut filtrer les appels entre les voleurs, les promeneurs, et ceux qui n’y connaissent tout simplement rien

Le nombre de visite détermine la justesse du prix

Vérifier les publicités, les photos doivent être de qualité et doivent mettre en valeur votre bien, la description doit être interrésante, claire et vrai.

PAP un travail qui rapporte, même pour vous en tant que particulier, vendre sa maison est un travail. Si vous ne faites pas ce travail vous allez perdre du temps et de l’argent car les acheteurs sont pressé et ils ne vous attendent pas. Comptez 1h par agence pour bien faire les choses, signer les contrats, vérifier les photos, le prix (mettez le même prix en publication partout !), les descriptions, les annonces etc c’est un travail de 7h environ qui rapportera entre 10-20-30 milles euros selon la valeur du bien net d’impôt sauf si ce n’est pas votre résidence principale auquel cas vous serez suivi par la plus-value.